はじめてお借りになる方へ｜山京不動産事務所

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建物の賃貸借契約は、貸主が借主に建物の使用を許可し、
借主が、これに対して賃料を支払うことを約束することによって
成立します。民法６０１条
不動産業者の斡旋による建物賃貸借契約の多くは「普通賃貸借契約」を採用しています。
極めて一般的に行われており、原則的に借家法の適用を受けます。

**不動産賃貸市場あれこれ！**
優良物件とは、「その物件の内容、条件、価格が市場動向に良く適合している物件をいう。」と定義されています。　一般的には、依頼者のﾆｰｽﾞに適合した成約率の高い物件と理解されています。このような優良物件は、賃貸市場の一部を形成しながら、高い競争の中で獲得されていきます。　一方、建物賃貸借の成約にあっては、借り手側の賃貸市場の動向に適合した指向生の有無が大きく影響しています。　物件探索が市場の動向に適合されていない場合は、その程度に応じて希望物件との出会いが困難になってきます。　また空室だけでなく、空室予定の物件もまた大切な賃貸物件情報です。　経験的には、《長期間の空室物件》より、新規の《空室予定の物件》の方に優良物件が期待できます。　山形市内には、３００余名の不動産業者がいます。　そして国土交通省の指導による、「不動産業者が互いに情報を公開し合い、依頼者のニーズにお応えできるようなシステム（レーンズ機構）」が構築されております。　また不動産情報紙（１５０円や２６０円）が市内の書店で容易に購入することができます。　情報の原稿を締め切ってから書店にならぶまでに、一ヵ月近く時間が経過し、優良物件の獲得は難しいかもしれませんが、掲載物件の数が多く、参考のためと考えれば大変お得な情報入手法と言えそうです。遠隔者の場合は、知人や、同僚に、それらの情報紙を送っていただくこともできるわけです。　そのように、私たちは容易にそして安価に多様な不動産情報を入手することができます。　しかしながら、「情報を入手し、時間の経過のなかで、それをどう理解し運用するか」は、まったく別の領域の問題と私は思っています。

物件を見る視線

　一般的な1DKといった間取りの表示より、「全体の使用専有面積」を知ることも大切です。
　一部屋タイプで１DKと表示されていても面積か１９㎡から３３㎡と約２倍の違いがあります。
（山形市内における山京不動産事務所独自の調査から）
　ファミリータイプでも同じように面積の違いを見ることができます。
　それらの違いは「使い勝手」や「使いごこち」に大きく影響します。
　そのためには、「部屋がどうなっているか」より、「部屋以外がどうなっているか」といった見方が大切になってきます。
賃料と内容（大きさや設備）の関係から、「安いようだが実際は高い」となる場合もあるようです。
また、名目賃料に対しての実質賃料（実際に支払う賃料）との違いなど、誤算がないように注意したいものです。
山京では「タイプ別面積の一覧表」を作成し、物件探しの参考にしていただいています。

継続的とは
借家法第３条ノ２には、「一年未満の期間の定めある賃貸借は、これを期間の定めなきものと看做（みな）す。」
と定められております。
期間の定めのない契約ということは、この場合一年間の賃貸借期間ということになるわけです。
その意味で、あなたが建物をお借りする場合（例えば住まいの場合）、
一年間は賃貸借関係が継続するだろうと期待され、賃料が決められているのです。

このようなことから、あなたがはじめから一年未満の住まいをされるのが分っている場合は、
仕方がありませんが他の方法をお考えなされることをお勧めします。
【平成１２年４月の借家法の一部改正にともない創設された「定期借家法」についての説明は、
長くなりますので割愛しました。詳細はＴＥＬにておたずね下さい。担当者がお答えします。】

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　他の方法の例

１ウイクリィーマンション（原則的に一週間以上の期間で貸している。）
生活必儒品が揃ってある。一般的に同一居室面積の割合からみると賃料は普通賃貸借の２～３倍相当。
ビジネスホテルよりは安く設定。
２マンスリーマンション（原則的に一ヶ月以上の期間で貸している。）
生活必儒品が揃ってある。一般的に同一居室面積の割合からみると賃料は普通賃貸借の１．５～２倍相当。
ウイクリィーマンションよりは安く設定。
３下宿（食事付）
下宿は借家法の適用がないが、期間については下宿の経営者と交渉によって決めているようです。
４　その他
あなたの使用目的を不動産業者によく理解してもらい、家主の方に交渉してもらうこと。
（この場合特別の契約書になります。）

契約とは

建物の賃貸借は家主が借主に建物の使用及び収益をさせることを許し、
借主がこれに対して家賃を支払うことを約束することによって成立します。（民法６０１条）
当然なことですが、契約とは当事者間の一方の『申込み』と、
これに対するもう一方の『承諾』によって成立します。
具体的には借主側が『申込者』になり、家主側が『承諾者』になります。

その理由

家主側にとって契約の相手方が確定しない状態では、相手方のいない契約となり、
論理的に契約の申込者にはなり得ないからです。
借りたい意向の相手方を確認できる状態になって、初めてその承諾者になり得るのです。
（例外がありますがこれについては長くなるので割愛します。お知りになりたい方は鈴木までＴＥＬください。）
依頼者側（貸主や借主）から不動産業者に対しては、
契約の「申込みや、承諾、契約の締結（これらを法律的行為といいます。）」を
依頼しているのではありません。
借主側においては「目的物（建物）や家主側の紹介」であり、一方家主側においては、
借主側の「申込みのための誘引」を依頼していると理解されています。
（これらをもって法律的行為とは言いません。）
不動産業者の媒介（仲介）業務は当事者間の「契約の成立が形成されるように力を尽くす。」
というところに
その役割があるといえるのです。
契約書への署名押印が貸主、借主それぞれになっているように、
契約はあくまでも当事者間（貸主と借主）の自己責任において行われるのです。

一見、不動産業者の事務所内で書類が作成されるようでも、その内容は、
あくまでも当事者間（貸主と借主）によって作成される契約書です。
契約書は契約の成立用件というより、
「後日の何か起きるかもしれないための、
証拠や、判断の拠り所としての大切な意味合いを持つ書類」ということなのです。
ご存知おきいただきたいと思います。

大切なこと

あなたが契約の申込みの意思表示に錯誤（思い違い）があっても、あなたの意思表示は無効にはなりません。
ここでいう無効とは、もとより無かった事になるという意味です。
しかし建物の重要な性質など、契約をするに当たっての重要な部分（要素）に錯誤（思い違い）があるときは、その意思表示は無効であると理解されています。（民法９５条）
錯誤（思い違い）により損害が起きる方を、法律はこれを保護しなければならないと表現しているのです。
それでも契約の申し込みに当たっては、お互い錯誤（思い違い）が起きないようにしたいものです。

手付金について

　　契約の申込み時点で業者に支払う金員（手付金や申込金等名目に関係なく）は
本来、当事者間の契約に基ずいて支払われるものではなく、契約に至らない場合は当然に返還されるものです。
申し込みの時点では、未だ契約の成立とみることができないからです。
良心的な業者は手付金の支払いを要求し、契約行為の誘引をしないものです。
もしもあなたが手付金について、不当な不利益を受けた場合はここにご相談してみてください。